中國發(fā)展醫(yī)養(yǎng)地產面臨的一個突出問題是，醫(yī)療資源特別是優(yōu)質醫(yī)療資源比較稀缺，做醫(yī)養(yǎng)地產，醫(yī)療是一個繞不過去的問題。過去，國內的養(yǎng)老地產項目多數(shù)沒有自己的醫(yī)療資源，往往選擇與某個醫(yī)院進行合作，開辟“綠色通道”等方式解決老人的就醫(yī)需求。護理人員缺乏必要的技能，難以勝任相應的護理工作。

　　這與美國的情況相去甚遠。美國醫(yī)養(yǎng)產業(yè)擁有成熟的醫(yī)療護理服務配套體系。在養(yǎng)老機構或是專業(yè)護理機構中，都有專業(yè)醫(yī)師、康復治療師、長期照護護士等專業(yè)養(yǎng)老護理團隊對老年人進行長期持續(xù)的檢測。

　　國外醫(yī)療資源很豐富，分布也比較均衡。而中國就很特殊，不僅醫(yī)療資源、養(yǎng)老資源總體供應不足，其分布也不均衡，好的醫(yī)療資源集中在大城市、大醫(yī)院。

　　這是一個資源為王的時代，和學區(qū)房項目類似，由于優(yōu)質醫(yī)療資源比較稀缺，所以掌握這些優(yōu)質資源的開發(fā)商在開發(fā)醫(yī)養(yǎng)地產項目的時候，定價自然也水漲船高，甚至跟學區(qū)房相比有過之而無不及。

　　中國的學區(qū)房單價已經(jīng)達到了十幾二十萬元，個別甚至超過三十萬元。在養(yǎng)老地產中，高端項目每月房費基本都在五千元以上，其中，豪華養(yǎng)老院起步價一般都近萬元，有的達到兩三萬元或更高，另外還需交納其他名目的收費和幾萬元的押金甚至超過百萬元的保費。像遠洋地產的椿萱茂、樂成集團的恭和苑、泰康人壽燕園、愛壹家護理院都屬于高端養(yǎng)老之列。

　　不少豪華養(yǎng)老院按照五星級酒店的標準修建，一些定位于“私人會所式”的高端養(yǎng)老院普遍實現(xiàn)會員制，有的要交幾十萬元“入門費”，只有成為會員才能享受到尊貴的服務，很多高端養(yǎng)老院一年光掏房費就是幾十萬元，住上十年就得花幾百萬元，沒有上千萬元的家底，一般家庭承受不起。

　　曾經(jīng)被曝光的廣州“天價養(yǎng)老院”最貴的一張床位要107萬元，上海陸家嘴某超豪華養(yǎng)老院也曾被爆料平均每個房間的月收費預計為7萬元以上，而北京某“最貴養(yǎng)老院”，入住須先交115萬元會費。

　　中國養(yǎng)老機構存在明顯的兩極分化。今年春節(jié)期間有媒體爆料，山東省郯城縣某養(yǎng)老院里，老人居住的小屋，屋門破了洞，窗戶上少玻璃，老人反映，就算是晚上多蓋幾層被子，也仍然被凍得瑟瑟發(fā)抖。在很多低端的養(yǎng)老院，環(huán)境極差有的看起來就像民工的集體宿舍一樣，條件都不是很好。此外還有很多老人根本住不起養(yǎng)老院，“老不起”成為很多人的擔憂。

　　房企轉型醫(yī)養(yǎng)地產，主攻高端養(yǎng)老屬于商業(yè)行為本無可厚非，但是扎堆高端項目問題就來了，由于房企初次涉足普遍都喜奔高大上，眾多高大上養(yǎng)老項目密集面世如何消化是個頭疼的問題。有的養(yǎng)老地產項目賺不到錢就打起了歪主意，在網(wǎng)上以房地產項目的名義公開銷售，這就不只是跑偏，而是屬于“踩紅線”，鋌而走險了。

　　養(yǎng)老不能只為少數(shù)人服務。很多養(yǎng)老住區(qū)項目規(guī)模太大，產品缺乏細分，一些地區(qū)動輒斥資數(shù)十億元，建設占地上千畝，甚至上萬畝的超大型養(yǎng)老社區(qū)，這并不符合養(yǎng)老需求。老人們也不喜歡進入這種養(yǎng)老住區(qū)，加上不少養(yǎng)老住區(qū)項目收費過高，超出多數(shù)老年人的承受能力，而且存在盈利模式不清晰、運營能力不高等問題，后續(xù)經(jīng)營恐難以為繼。

　　政府對建設養(yǎng)老院給予了很多的優(yōu)惠，比如建設一個養(yǎng)老床位過去政府給予8000元至1.6萬元不等的政策性補貼，現(xiàn)在提高了加上其他補貼，不是一筆小數(shù)目。國家用于支持養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展的財力本就有限，如果大量用來補貼豪華養(yǎng)老院也不公平。

　　當前醫(yī)養(yǎng)地產領域應該防止的錯誤傾向就是高水平重復建設，如果不加控制，就將導致高端項目過剩，甚至整個行業(yè)倒在了畸形的產能過剩上，最終形成“高冷”低迷的結局。因此應該狠剎“奢華養(yǎng)老”之風。

　　眼下乃至未來，市場需要的是真正從事醫(yī)養(yǎng)地產的企業(yè)，而不是懷著圈地、騙取政府補貼的企業(yè)，同時市場急需面向普通大眾的醫(yī)養(yǎng)地產項目，只有真正能讓普通百姓消費得起，才能真正實現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所樂。這需要建設并完善面向普通大眾的新型醫(yī)養(yǎng)地產體系，要實現(xiàn)這一目標，未來還有很長的路要走。